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三亚一中162位业主诉开发商商品房买卖合同纠纷

文章来源:    时间:2018-12-12

  

  该案法院采纳我的代理意见,判决开发商向业主进行赔偿,并驳回了开发商另案起诉业主的诉求。
 
  代理词
 
  尊敬的审判长、审判员、人民陪审员:
 
  我受胡某某等162位怡和豪庭业主委托,针对法庭归纳的焦点发表如下代理意见:
 
  一、被告应当按原告的诉求退还多收的房价款。
 
  (一)首先,根据双方签订的《商品房买卖合同》第三条的理解,一楼架空层面积不应作为业主分摊建筑面积。第三条手写部分明确写着“因本房屋按套按成本价出让,所以底层架空层及物业管理用房、垃圾站等公用建筑面积属买受人负责”,这句话说明了买受人分摊面积两个条件:一是该房屋为按成本价出售,二是属于公用建筑面积。很明显,怡和豪庭并不是也不可能按成本价出售。而合同附件二规定的分摊建筑面积构成说明中写明:共有建筑面积包括楼梯间、电梯井、电梯机房、管道井、公共过道及门厅、套与公共建筑之间分隔墙水平投影面积的一半及外墙水平投影面积的一半。显然,其中并不包括一楼架空层。
 
  而且,该条是开发商为了重复使用预先拟定,订立合同时买受人不得不接受的条款,属于格式条款。《合同法》第41条规定:“对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释”。而海南星辰房地产有限公司是提供格式条款的一方,其作出的解释与我方的解释相悖,法院不应支持其解释。
 
  再者,买受人承担公用建筑面积必须符合法律规定,列入产权证登记的分摊公用建筑面积才是法定的属于买受人应承担的部分。产权证上明确写着,建筑面积不包括一楼架空层。三亚市国土局和城建局在房产证上已明确了业主应分摊的公共建筑面积,可推翻被告所说的“一楼架空层是业主应分摊的公共建筑面积”。
 
  (二)另外,双方还签订了《商品房买卖补充协议》。协议第一条明确约定:合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。因为补充协议是对主合同内容的修正,如果补充协议与主合同表达的意思不一致,应以补充协议所表达的含意为准。所以当双方签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖补充协议》不一致时,应以补充协议为准。
 
  (三)退一步说,被告主张原告承担“架空层”、“配电房”、“物业房”等面积,应当就该面积的数额承担举证责任。被告在庭审中无法对“架空层”、“配电房”、“物业房”等面积属于业主分摊面积进行举证,应承担举证不能的法律后果。
 
  二、被告应当按原告的诉求退还多收的办证费用。
 
  首先,对于土地增值税,法律明确规定了其纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物并取得收入的单位和个人。计算土地增值税应纳税额,并不是直接对转让房地产所取得的收入征税,而是要对收入额减除国家规定的各项扣除项目金额后的余额计算征税。扣除项目包括:取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用等。如果增值额为零的话,那么税额也为零。被告辩称,怡和豪庭属于保障性住房,以成本价销售,这是站不住脚的。如果是以成本价销售,那么土地增值税应为零。退一步讲,如果确实是以成本价销售,那么国家向其多收的税额也不应转由业主承担。
 
  其次,根据被告提供的发票来看,土地增值税、制图费、评估费等发票付款人都是海南星辰房地产有限公司。根据税务业内行规“发票抬头写谁,谁就是缴税义务人”,可得知,土地增值税、制图费、评估费等费用应由海南星辰房地产有限公司承担。
 
  综上所以,综上所述,原告的起诉有充分的事实和法律依据,请求法庭支持原告的各项诉讼请求!
 
  此致
 
  三亚市城郊人民法院
 
  代理人:聂友峰
 
  2012年5月24日
 
  答辩状
 
  被告等162位业主对原告海南星辰房地产有限公司起诉答辩如下:
 
  一、原告对《商品房买卖合同》第三条手写的条款理解错误,“底层架空层及物业管理用房、垃圾站等公用建筑面积属买受人负责”应理解为:该公用建筑属于购房人负责管理和使用,而不是由购房人承担费用。具体理由如下。
 
  1、关于这样理解的“文字”依据。
 
  从语法看,“底层架空层及物业管理用房、垃圾站等公用建筑面积属买受人负责”是一个表达不清的病句。业主要负责什么,没有明确的表达。但从基本的语文习惯来看,有小学二年级的语文知识的人都知道,表达为“负责管理”比表达为“负责费用”更符合语文习惯。
 
  2、关于这样理解的“生活常识”依据。
 
  如果理解为由业主承担费用,这个费用可能是按照“建筑成本”计算的,也可能是按照“房价标准”计算的,两标准之间明显存在差异。因此,如果理解为承担费用,双方不在合同中约定到底是哪种标准的费用,就不符合“常理”。因此,从常理来看,合同约定的应为负责“管理”,而不是负责“约定不明的费用”。
 
  3、关于这样理解的“法律”依据。
 
  《物权法》第八十一条规定“业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”。因此,从法律规定看,这些公用建筑业主可以自行管理,合同的第三条应该理解为是履行该条规定的行为,而事实上,现在架空层也确实是由业主自行管理、使用的。
 
  另外,合同法第四十一条规定,对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中的这一手写条款属于开发商加进去的“每一位购房老师都无权修改、无权删除”的条款,显然属于格式条款,如果理解出现争议,只能做出不利于开发商一方的解释。因此,应当理解为负责管理,而不是负责费用。
 
  二、退一步说,若第三条手写的条款理解为业主“承担费用”,则该条款也是无效的。
 
  物权法73条规定“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有”,因此,架空层、物业用房属于全体业主共有,该共有权被称作“建筑物区分所有权”,该共有属于共同共有。物权法97条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。”
 
  “开发商与业主约定由业主承担费用”显然属于开发商对这些公共建筑的处分行为,从物权法的规定看,架空层、物业用房属于全体业主共同共有,只能由全体业主共同同意才能做出处分,其他任何人都无权处分。因此,既然不是开发商的东西,开发商显然无权对业主享有“建筑物区分所有权”的公用建筑进行任何处分,这种处分行为,因无权处分而无效。
 
  三、再退一步说,即便第三条手写的条款理解为业主“承担费用”,也即便该条款有效,开发商也无权主张由业主向开发商支付费用。
 
  1、从该条款的表述看,并不满足业主承担费用的前提条件。
 
  即便理解为业主承担费用,承担费用的前提条件也是两个,分别是房屋“按套”和“按成本”出售,这两个条件缺一不可。但事实上,业主购买的房子既不是按套出售,也不是按成本出售:房子是“按建筑面积计价”而非“按套计价”是双方一致认可的事实,而房子不是按成本出售也由三亚市中级人民法院2012三亚行初字第11号行政判决书所查明的。另外,从举证责任分配角度看,开发商也未举出任何证据证明其销售给老师的房子是完全按照成本出售、没有任何利润的。
 
  2、主张“地下室水房、消防水池、生活水池、发电机房、配电房”等5项的处分没有合同及法律依据,而物业管理用房按照法律规定已计入了房产证登记的公用建筑面积,不能再重复主张。
 
  从合同依据看,该第三条手写的条款只约定了“底层架空层、物业管理用房、垃圾站”等公用建筑面积的处分,开发商当庭明确诉求时主张了“架空层、物业管理用房、地下室水房、消防水池、生活水池、发电机房、配电房”共7项,垃圾站由于没有建设,开发商也未主张,但另外“地下室水房、消防水池、生活水池、发电机房、配电房”的5项在合同中并没有约定,对其主张处分没有合同依据。
 
  从法律规定看,依据建设部的《建筑工程建筑面积计算规范》“3.0.24”第9项,“消防水池、生活水池”根本就不属于建筑面积,开发商无权主张作为建筑面积由业主负担费用。依据建设部的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条“公用建筑面积由以下两部分组成”第1项规定,“地下室水房、发电机房、配电房、物业管理用房”都属于已计入公用建筑面积的设施,依法应当已登记在业主房产证的公用建筑面积中了,不能重复主张。如果是开发商没有申报计入,开发商将构成违法!因为,这样会导致开发商申报的总建筑面积减少,开发商就可在政府批准的同等容积率下多建房子,即在土地出让金不多交的情况下多建房子获得违法利润。如果这些设施计入的话,将导致开发商所建房屋超过政府批准的容积率,形成了违反《建筑工程规划许可证》批准的规划条件的法律后果,进而导致补交土地出让金、超建部分被拆除或者被处巨额罚款。
 
  综上所述,原告的诉讼请求即没有合同依据,也没有法律依据,请求法院依法驳回开发商无理的诉讼请求。
 
  答辩人:
 
  代理人:聂友峰
 
  2013年7月3日

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